Bei der Erbschaftsteuer gelten unterschiedliche Freibeträge und Steuersätze, und zwar abhängig von der Nähe des Verwandtschaftsverhältnisses. Diese Regelungen finden sich in den §§ 15 und 16 ErbStG (Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz) und können von Ihnen nicht beeinflusst werden.

Für Ehe- und Lebenspartnerschaften gilt ein Freibetrag von 500.000 Euro, für Kinder und Stiefkinder jeweils 400.000 Euro, für Enkel*innen 200.000 Euro. Die Freibeträge beziehen sich – wenn es mehrere Erbende gibt – auf den jeweiligen Anteil am Erbe.

Gehören Immobilien zur Erbmasse, berücksichtigt das Finanzamt bei der Ermittlung des Wertes des Nachlasses (hier stehen ggfs gesetzl. Änderungen zur Bewertung von Immobilien an), ob noch ein Darlehen offen ist.

Für die Berechnung des Wertes des Nachlasses im Rahmen der Erbschaftsteuererklärung müssen Angaben zum Wert der Eigentumswohnung gemacht werden. Für die Berechnung dieses Wertes kommt es aber nicht nur auf den Zustand der Wohnung selbst, sondern des gesamten Gebäudes, also auch auf das Gemeinschaftseigentum an.

Außerdem wichtig zu wissen: Eine vermietete Eigentumswohnung wird nur mit 90 Prozent ihres Wertes veranschlagt (§ 13d Abs. 1 Nr. 1 ErbStG).

Der Wert der Wohnung bleibt bei der Berechnung der Erbschaftssteuer sogar komplett außen vor (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a und 4b), wenn es sich bei der Wohnung um ein vererbtes „Familienheim“ handelt. Dafür müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Der oder die Erbende ist Ehegatte, Lebenspartner, Kind oder Enkel*in der Erblasser*in.
• Die Erblasser*in hat die Wohnung bis zum Tode selbst genutzt – oder war an der Nutzung aus zwingenden Gründen gehindert (z.B. wegen Pflegeheimaufenthalt).
• Der oder die Erbende nutzt die Wohnung unverzüglich selbst zum Wohnen.
• Im Fall von Kind oder Enkel*innen als Erbende: Die Wohnfläche beträgt höchstens 200 Quadratmeter.

Allerdings fällt diese erhebliche Steuerbefreiung rückwirkend weg, wenn die Wohnung nicht mindestens zehn Jahre als Familienheim genutzt wird.

Keine Panik bei der Erbschaftsteuer: Wohnungsverkauf oft nicht nötig!

Falls durch das Erbe einer Wohnung Erbschaftsteuer fällig wird, weil keine Steuerbefreiung und auch keine hohen Freibeträge in Frage kommen, kann die Steuerlast durchaus sehr hoch sein, oft sogar in einem höheren 5-stelligen Bereich. Das kann die Zahlungsfähigkeit der Erbenden schnell übersteigen. Der Gesetzgeber hat allerdings Regelungen geschaffen, die verhindern sollen, dass Erbende die Wohnung verkaufen müssen, wenn sie die Erbschaftsteuer nicht zahlen können: Auf Antrag kann die Erbschaftssteuer dann bis zu zehn Jahre gestundet werden (§ 28 Abs. 3 ErbStG).

Wir beraten Sie gerne weiter zu diesem Thema.